Правовая основа строительства современных деревянных домов

Сегодня интенсивными темпами развивается деревянное домостроение. Но этому процессу мешают фундаментальные перекосы, связанные с действующей законодательной базой. В нынешней строительно-законодательной терминологии «деревянное здание» —весьма обобщенное понятие, в которое входят дома, возведенные как по каркасной и панельной, так и по рублено-бревенчатой технологиям. К последним, относятся весьма полюбившиеся потребителю дома из клееного бруса, занимающие значительную долю российского рынка.

Отчасти решить проблему помогло бы введение определенных стандартов. С этим тесно связан вопрос ипотечного кредитования на рынке деревянного домостроения. Этому процессу мешает терминологическая неопределенность. Согласно формальной трактовке, любое деревянное здание по определению является не капитальным. То есть временным. Данная классификация (при определенных условиях) позволяет строить дома этого типа на территориях сельскохозяйственного назначения и в охранных зонах. Однако, деревянный особняк площадью 1000 квадратных метров весьма сложно назвать времянкой.

Поскольку отсутствие четко выстроенной классификации деревянных домов позволяет трактовать данный термин достаточно пространно, то и с финансированием строительства таких зданий могут возникать проблемы. Согласно законодательству, деревянный дом вполне может являться движимым имуществом. А разобраться в виде такого имущества может только строительный эксперт, поскольку одни технологии предусматривают возможность разборки и перевозки дома, а другие нет. В этом вопросе большое значение имеет и сметно-рыночная стоимость дома, которая во многом определяет уровень его капитальности.

Важным вопросом при кредитовании деревянного домостроения является высокая вариативность его стоимости. Здесь нужно учитывать множество индивидуальных факторов. Особенно это касается домов «ручного изготовления». В этом случае необходимо учитывать не привычные рыночные параметры, а сложность технологии самой рубки. При такой технологии стоимость исходного материала — древесины — минимальна, а добавочная стоимость в виде ручного труда — максимальна и может доходить до 70 процентов цены готовой конструкции.

В некоторых странах с 70-х годов прошлого века начало формироваться четкое разделение деревянного домостроения на индустриальное и индивидуальное. В каждой категории свои стандарты. В России этот вопрос обсуждается, но никаких решений пока нет.

Следует добавить, что при покупке или строительстве деревянного дома не стоит обращать внимание на глянцевый фасад в рекламном буклете — он абсолютно не гарантирует вам безмятежной загородной жизни. Поэтому перед принятием решения о покупке полезно будет проконсультироваться со специалистом, занимающимся возведением именно деревянных домов.

Рабочая часть.

Согласно текущему классификатору капитальности деревянных зданий относит бревенчато-рубленые и брусовые здания к IV (средней) группе капитальности с нормативным сроком службы 50 лет. Так же, данный классификатор относит здания каркасного типа к V группе капитальности со сроком службы 25-30 лет.
Понятно, что в нынешних условиях данные параметры классификации сильно устарели, поскольку современные строительные технологии позволяют строить здания, относящиеся к выше указанным категориям капитальности, с практически неограниченным сроком службы, зависящим исключительно от условий эксплуатации и нормативных параметров срока службы отдельных элементов и частей здания.

Пример.

Согласно «МЕТОДИКА ОПРЕДЕЛЕНИЯ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА ГРАЖДАНСКИХ ЗДАНИЙ» приложению 3 «НОРМАТИВНЫЕ УСРЕДНЕННЫЕ СРОКИ СЛУЖБЫ ЖИЛЫХ ДОМОВ, ИХ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ ОТДЕЛКИ И ИНЖЕНЕРНОГО ОБОРУДОВАНИЯ», данной таблицы срок службы деревянных (бревенчатых и брусовых) стен составляет 50 лет, а срок службы стропильной кровли 40 лет. Хотя вполне очевидно, что при современном уровне защитных составов для древесины их срок службы может быть значительно выше. Тоже самое касается и кровельных материалов, где гарантийный срок службы некоторых из них может достигать свыше 100 лет. Я уже не говорю про современные фундаменты и системы коммуникации.

Что мы имеем в итоге. Нынешнее законодательство не никак не регламентирует капитальность того или иного здания. И как правило, разговор идет о двух крайних определениях капитального или не капитального здания. Данный вопрос решается строительной экспертизой исключительно индивидуальным порядком в бюрократических целях. Однако сами принципы, по которым можно отнести то или иное здание к условной категории капитального или не капитального строения достаточно просты и понятны.

1. Прочность и надёжность связи самого здания с его основанием (фундаментом).
2. Параметры самого фундамента.
3. Наличие и сложность инженерных коммуникаций.

Теперь разберем по пунктам. Согласно первому пункту связь и целостность конструкции любого каменного дома в сравнении с деревянным домом сборной конструкции будет гораздо выше, поскольку конструкция сборного деревянного дома (в данном случае я имею в виду бревенчатые и брусовые конструкции рубленого типа, собранные из горизонтально уложенных элементов - венцов) имеет возможность к разборке и сборке. Что в высокой степени говорит в пользу не капитальности дома. Данный строительно-технологический момент учтен даже в российском земельном законодательстве, согласно которому на землях сельхоз назначения (с видом разрешенного использования – земли под ведение сельскохозяйственной деятельности), допускается возведение не капитальных зданий и сооружений, к которым относятся и деревянные здания и сооружения разборной конструкции на не капитальном фундаменте. То есть практически любой деревянный дом, поставленный на тот же свайно-винтовой фундамент может быть полностью демонтирован. Это и есть, на мой взгляд, ключевое понимание капитальности того или иного здания…

Однако далее начинаются полутона, в которых далеко не всегда можно четко градировать степень капитальности деревянного здания, поскольку один и тот же деревянный дом (приведенный в примере выше), можно собрать не на свайном фундаменте, а на железобетонной плите и подключить его к куче коммуникаций, которые, в свою очередь, могут сделать потенциально разборную деревянную конструкцию полностью интегрированной с её основанием, а демонтаж самого дома, если теоретически и остается возможным, то в практическом плане теряет всяческий смысл.

Итак, ситуация с деревянными домами весьма сложна и запутана, поскольку один и тот же домокомплект (стены и крыша), при разных условиях может быть классифицирован как капитальное, так и как не капитальное здание (строение). Более того, нигде и никак не учитываются множество различных современных типологий деревянного домостроения, которых нынче стало достаточно много и которые при общем принципиальном конструктивном сходстве имеют массу технических нюансов, каждый из которых может в достаточной степени определить капитальность или не капитальность того или иного деревянного здания. Данная тема - это отдельный предмет исследования и классификации, поэтому в статье я умышленно не стану приводить никаких примеров. Но для понимания читателя дам свою обобщенную классификацию деревянного домостроения.

Основные категории (по мнению автора) современных деревянных домов не по исходному типу конструкции, а по сути строительно-производственной технологии их изготовления:


1. Бревенчатые дома промышленного или кустарного производства конструкций рубленого типа.
- бревенчатые дома ручной рубки
- бревенчатые дома заводского изготовления

2. Брусовые дома промышленного или кустарного производства конструкций рубленого типа.
- брусовые дома из обрезного пиломатериала
- брусовые дома из клееной древесины ручного изготовления
- брусовые дома из клееной древесины заводского производства

3. Каркасные дома промышленного или кустарного производства.
- каркасные дома ручного изготовления из бревна
- каркасные дома ручного изготовления из обрезного пиломатериала
- каркасные дома ручного изготовления из клееной древесины
- каркасные дома заводского изготовления из клееной древесины

4. Панельно-щитовые дома промышленного производства.
- каркасно-панельные дома.
- панельные дома

5. Модульные деревянные дома промышленного производства.
- модульные деревянные дома из отдельных конструктивных элементов
- модульные деревянные дома из пространственных блоков

6. Деревянные дома комбинированных конструкций.

Заключение.

Дабы подытожить и суммировать тему капитальности деревянных домов, считаю необходимым определить параметры и строительные технологии современных деревянных домов. Для начала, как мне представляется, я бы разделил все деревянные дома на понятные категорий которые бы отражали не только их конструктивные особенности, но и технологии производства.

Так же хочется отметить ещё один важный аспект, который стоит учитывать при попытках определения капитальности или не капитальности деревянного дома… Заключается он в классификации здания по типу материала конструктивной основы. Ведь в разных случаях древесина может выступать в роли материала конструкционного, а в других случаях - отделочного. А в некоторых случаях древесина может совмещать в себе обе эти роли. Данный вопрос важен тем, что иногда достаточно сложно внешне определить, то к какому именно типу относится то или иное "деревянное" здание. А зачастую, просто невозможно без строительных знаний понять и классифицировать здание как деревянное или каменное. Имеется масса примеров того, как деревянные дома подаются под видом каменных, а каменные под видом деревянных в зависимости от того что именно нужно. На нашем рынке недвижимости имеется целый пласт якобы деревянных домов, когда деревянная часть являет собой лишь облицовку, а внутренняя основа может быть из любого материала. Тоже самое касается и псевдо каменных домов, когда конструкционным материалом является древесина, а снаружи и изнутри она отделана имитирующим отделочным материалом.

Данный момент является весьма важным, поскольку внешние признаки могут быть определяющими с точки зрения капитальности или не капитальности того или иного здания, при этом не имея ничего общего с реальной долговечностью самого здания.

Сам же вопрос капитальности зданий, с точки зрения государственной строительной политики, имеет весьма серьёзные последствия, поскольку определение капитальности (или степени капитальности, разделенный на понятные категории) мог бы быть определяющим как при регулировании жилой застройки, так и позволял бы решать социальные вопросы с точки зрения возможности проживания (прописки) в том месте, где это необходимо нашим гражданам. Следствием чего, могло бы стать снижение количества пустующего жилого фонда в результате отказа людей проживающих за городом иметь второе жилье в виде той же квартиры для обслуживания прописки. И как следствие более равномерное распределение городского и сельского населения в результате отказа от дублирующего жилья.

Автор: Соловьёв Егор

Согласно текущему классификатору капитальности деревянных зданий относит бревенчато-рубленые и брусовые здания к IV (средней) группе капитальности с нормативным сроком службы 50 лет. Так же, данный классификатор относит здания каркасного типа к V группе капитальности со сроком службы 25-30 лет.
Понятно, что в нынешних условиях данные параметры классификации сильно устарели, поскольку современные строительные технологии позволяют строить здания, относящиеся к выше указанным категориям капитальности, с практически неограниченным сроком службы, зависящим исключительно от условий эксплуатации и нормативных параметров срока службы отдельных элементов и частей здания.

Согласно «МЕТОДИКА ОПРЕДЕЛЕНИЯ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА ГРАЖДАНСКИХ ЗДАНИЙ» приложению 3 «НОРМАТИВНЫЕ УСРЕДНЕННЫЕ СРОКИ СЛУЖБЫ ЖИЛЫХ ДОМОВ, ИХ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ ОТДЕЛКИ И ИНЖЕНЕРНОГО ОБОРУДОВАНИЯ», данной таблицы срок службы деревянных (бревенчатых и брусовых) стен составляет 50 лет, а срок службы стропильной кровли 40 лет. Хотя вполне очевидно, что при современном уровне защитных составов для древесины их срок службы может быть значительно выше. Тоже самое касается и кровельных материалов, где гарантийный срок службы некоторых из них может достигать свыше 100 лет. Я уже не говорю про современные фундаменты и системы коммуникации.

Что мы имеем в итоге. Нынешнее законодательство не никак не регламентирует капитальность того или иного здания. И как правило, разговор идет о двух крайних определениях капитального или не капитального здания. Данный вопрос решается строительной экспертизой исключительно индивидуальным порядком в бюрократических целях. Однако сами принципы, по которым можно отнести то или иное здание к условной категории капитального или не капитального строения достаточно просты и понятны.

1. Прочность и надёжность связи самого здания с его основанием (фундаментом).
2. Параметры самого фундамента.
3. Наличие и сложность инженерных коммуникаций.

Теперь разберем по пунктам. Согласно первому пункту связь и целостность конструкции любого каменного дома в сравнении с деревянным домом сборной конструкции будет гораздо выше, поскольку конструкция сборного деревянного дома (в данном случае я имею в виду бревенчатые и брусовые конструкции рубленого типа, собранные из горизонтально уложенных элементов - венцов) имеет возможность к разборке и сборке. Что в высокой степени говорит в пользу не капитальности дома. Данный строительно-технологический момент учтен даже в российском земельном законодательстве, согласно которому на землях сельхоз назначения (с видом разрешенного использования – земли под ведение сельскохозяйственной деятельности), допускается возведение не капитальных зданий и сооружений, к которым относятся и деревянные здания и сооружения разборной конструкции на не капитальном фундаменте. То есть практически любой деревянный дом, поставленный на тот же свайно-винтовой фундамент может быть полностью демонтирован. Это и есть, на мой взгляд, ключевое понимание капитальности того или иного здания…

Однако далее начинаются полутона, в которых далеко не всегда можно четко градировать степень капитальности деревянного здания, поскольку один и тот же деревянный дом (приведенный в примере выше), можно собрать не на свайном фундаменте, а на железобетонной плите и подключить его к куче коммуникаций, которые, в свою очередь, могут сделать потенциально разборную деревянную конструкцию полностью интегрированной с её основанием, а демонтаж самого дома, если теоретически и остается возможным, то в практическом плане теряет всяческий смысл.

Итак, ситуация с деревянными домами весьма сложна и запутана, поскольку один и тот же домокомплект (стены и крыша), при разных условиях может быть классифицирован как капитальное, так и как не капитальное здание (строение). Более того, нигде и никак не учитываются множество различных современных типологий деревянного домостроения, которых нынче стало достаточно много и которые при общем принципиальном конструктивном сходстве имеют массу технических нюансов, каждый из которых может в достаточной степени определить капитальность или не капитальность того или иного деревянного здания. Данная тема - это отдельный предмет исследования и классификации, поэтому в статье я умышленно не стану приводить никаких примеров. Но для понимания читателя дам свою обобщенную классификацию деревянного домостроения.

Основные категории (по мнению автора) современных деревянных домов не по исходному типу конструкции, а по сути строительно-производственной технологии их изготовления:


1. Бревенчатые дома промышленного или кустарного производства конструкций рубленого типа.
- бревенчатые дома ручной рубки
- бревенчатые дома заводского изготовления

2. Брусовые дома промышленного или кустарного производства конструкций рубленого типа.
- брусовые дома из обрезного пиломатериала
- брусовые дома из клееной древесины ручного изготовления
- брусовые дома из клееной древесины заводского производства

3. Каркасные дома промышленного или кустарного производства.
- каркасные дома ручного изготовления из бревна
- каркасные дома ручного изготовления из обрезного пиломатериала
- каркасные дома ручного изготовления из клееной древесины
- каркасные дома заводского изготовления из клееной древесины

4. Панельно-щитовые дома промышленного производства.
- каркасно-панельные дома.
- панельные дома

5. Модульные деревянные дома промышленного производства.
- модульные деревянные дома из отдельных конструктивных элементов
- модульные деревянные дома из пространственных блоков

6. Деревянные дома комбинированных конструкций.

Дабы подытожить и суммировать тему капитальности деревянных домов, считаю необходимым определить параметры и строительные технологии современных деревянных домов. Для начала, как мне представляется, я бы разделил все деревянные дома на понятные категорий которые бы отражали не только их конструктивные особенности, но и технологии производства.

Так же хочется отметить ещё один важный аспект, который стоит учитывать при попытках определения капитальности или не капитальности деревянного дома… Заключается он в классификации здания по типу материала конструктивной основы. Ведь в разных случаях древесина может выступать в роли материала конструкционного, а в других случаях - отделочного. А в некоторых случаях древесина может совмещать в себе обе эти роли. Данный вопрос важен тем, что иногда достаточно сложно внешне определить, то к какому именно типу относится то или иное "деревянное" здание. А зачастую, просто невозможно без строительных знаний понять и классифицировать здание как деревянное или каменное. Имеется масса примеров того, как деревянные дома подаются под видом каменных, а каменные под видом деревянных в зависимости от того что именно нужно. На нашем рынке недвижимости имеется целый пласт якобы деревянных домов, когда деревянная часть являет собой лишь облицовку, а внутренняя основа может быть из любого материала. Тоже самое касается и псевдо каменных домов, когда конструкционным материалом является древесина, а снаружи и изнутри она отделана имитирующим отделочным материалом.

Данный момент является весьма важным, поскольку внешние признаки могут быть определяющими с точки зрения капитальности или не капитальности того или иного здания, при этом не имея ничего общего с реальной долговечностью самого здания.

Сам же вопрос капитальности зданий, с точки зрения государственной строительной политики, имеет весьма серьёзные последствия, поскольку определение капитальности (или степени капитальности, разделенный на понятные категории) мог бы быть определяющим как при регулировании жилой застройки, так и позволял бы решать социальные вопросы с точки зрения возможности проживания (прописки) в том месте, где это необходимо нашим гражданам. Следствием чего, могло бы стать снижение количества пустующего жилого фонда в результате отказа людей проживающих за городом иметь второе жилье в виде той же квартиры для обслуживания прописки. И как следствие более равномерное распределение городского и сельского населения в результате отказа от дублирующего жилья.

Автор: Соловьёв Егор